Na progu wakacji, 1 lipca 2022 r., wchodzi w życie nowa ustawa regulująca relacje między nabywcami nieruchomości a deweloperami. Jednym z nowych rozwiązań jest wprowadzenie umowy rezerwacyjnej. Umowa taka – stosowana dość powszechnie w obrocie lokalami na rynku pierwotnym – nie była dotychczas bezpośrednio regulowana. Podstawą do jej zawierania była zasada swobody umów. W niniejszym artykule przybliżę regulacje dotyczące tej umowy, które będą obowiązywały już za kilka dni.  

Po pierwsze ustawodawca wskazał, że umowa rezerwacyjna może poprzedzać m. in. umowę deweloperską (wprowadzoną w poprzednio obowiązującej ustawie). Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie się dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

Przepisy określają, że umowa rezerwacyjna wskazuje w szczególności strony, miejsce i datę jej zawarcia, cenę zakupu, wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli jest ona przewidziana, okres wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedaży oraz określenie usytuowania lokalu w budynku, jego powierzchni użytkowej oraz układu pomieszczeń.  

„Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie się dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.”

Umowę rezerwacyjną zawiera się zawsze na czas określony. W przypadku, gdyby kupujący starał się o uzyskanie kredytu na sfinansowanie zakupu, czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej.

Strony mogą wprowadzić w umowie tzw. opłatę rezerwacyjną. Co istotne, nie może ona przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu, określonej w prospekcie informacyjnym. W przypadku zawarcia na dalszym etapie umowy deweloperskiej, opłatę tę zalicza się na poczet ceny zakupu (nie stanowi więc ona dodatkowego dochodu dewelopera). Jest ona natomiast zwracana, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (tzw. w dalszym ciągu oferuje daną nieruchomość do sprzedaży), a także wówczas, gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Warto również wiedzieć, że w drugim z wymienionych przypadków, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Wprowadzenie przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej należy ocenić pozytywnie. Powinny one wzmocnić poziom ochrony nabywców oraz ujednolicić rozwiązania stosowane dotychczas przez deweloperów.

adw. Artur Piwowarczyk