Zgodnie z zapowiedzią z wcześniejszego wpisu, dzisiaj kontynuujemy temat dotyczący funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Tym razem kilka informacji o podejmowaniu i zaskarżaniu uchwał, a więc o tym, w jaki sposób właściciele lokali podejmują decyzje w sprawach swojej wspólnoty.
Kwestii podejmowania uchwał poświęcony jest jeden przepis (art. 23 ustawy). Wskazuje on na dwa równoprawne sposoby głosowania – na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. O ile pierwszy sposób nie powinien rodzić wątpliwości, to rozwinięcia wymaga ten drugi. Polega on najczęściej na wizycie członka zarządu wspólnoty u każdego właściciela i uzyskania od niego stanowiska w określonej sprawie poprzez złożenie podpisu na indywidualnej lub zbiorczej karcie głosowania. Inną metodą jest pozostawienie w skrzynkach właścicieli takich kart z prośbą o ich wypełnienie i zwrotne odesłanie do zarządu. Warto podkreślić, że podjęcie uchwały może nastąpić poprzez oddanie głosów częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania. Jest to zresztą najczęstsza sytuacja, zwłaszcza w większych wspólnotach mieszkaniowych. Zwykle bowiem, na zebranie właścicieli nie przybywa taka ilość osób, która jest konieczna dla podjęcia uchwały. Głosowanie przeprowadza się wówczas na zebraniu, zaś od osób, które nie były na nim obecne, zbiera się ich stanowisko z wykorzystaniem drugiego trybu głosowania. Najczęściej więc podjęcie uchwały jest bardzo rozciągnięte w czasie (np. uchwała o planie gospodarczym wspólnoty na dany rok, którą zaprezentowano na zebraniu właścicieli na początku roku kalendarzowego, zostaje przyjęta po kilku miesiącach, gdy uda się zebrać wymaganą większość głosów). Warto uzupełnić w tym miejscu, że z uwagi na specyfikę głosowania poprzez indywidualne zbieranie głosów, o każdej uchwale, która została podjęta w takiej formie głosowania, należy pisemnie powiadomić właściciela lokalu.
Należy wskazać, że uchwała jest podjęta, jeżeli za jej przyjęciem wypowie się większość głosów. Trzeba jednak pamiętać, że większość głosów określa się na podstawie wielkości udziałów przysługujących właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. Siła głosu właścicieli poszczególnych lokali nie jest więc jednakowa, ale uzależniona jest wprost od wielkości ich lokali – im większa jest ich powierzchnia, tym większy udział w nieruchomości wspólnej, a zatem – także i wielkość głosu. Od tej zasady można wprowadzić wyjątek, polegający na przyjęciu głosowania w określonej sprawie, w którym na każdego właściciela lokalu będzie przysługiwał jeden głos. Aby do tego doprowadzić, konieczne jest podjęcie w tej sprawie uchwały, ale musi być ona przyjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Niezbędne są więc w praktyce dwa głosowania, w którym pierwsze dotyczy przyjęcia określonego sposobu liczenia głosów (jeden głos na właściciela lokalu), zaś drugie – określonej merytorycznej kwestii. Jak zwykle w prawie, jest jeszcze jedna zasada modyfikująca. Jeżeli mianowicie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 lub też gdy większość udziałów należy do jednego współwłaściciela, wówczas głosowanie poprzez przypisanie każdemu właścicielowi jednego głosu, wprowadza się obowiązkowo na żądanie właścicieli dysponujących razem co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jeżeli lokal stanowi współwłasność kilku osób, na przykład małżonków, powinni oni uzgodnić swoje stanowisko w sprawie danej uchwały, gdyż dysponują „wspólnym” głosem. Nie będę podejmował w tym miejscu tego czy wymagane jest pełnomocnictwo od innych współwłaścicieli, ani innych szczegółowych zagadnień rodzących się na tym tle. Jeżeli zaistnieje taka potrzeba, mogę rozwinąć te sprawy w komentarzach do wpisu lub w dodatkowym artykule.
Kolejna sprawa, to pytanie czy w przypadku indywidualnego zbierania głosów, zarząd musi uzyskać głosy od wszystkich współwłaścicieli. Co do zasady nie. Jeżeli więc na pewnym etapie głosowania w tej formie okaże się, że za podjęciem danej uchwały (lub przeciwko niej) wypowiedziała się już większość głosów, to zebranie pozostałych głosów nie jest konieczne, gdyż i tak nie zmieniłoby to faktu podjęcia lub niepodjęcia danej uchwały. Możliwe są jednak sytuacje, w których można rozważyć czy zasada ta nie doznaje wyjątku i zaniechanie zebrania głosów od wszystkich właścicieli nie wpłynęło na jej ważność.
Ostatnie zagadnienie to zaskarżanie uchwał. Jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, umową właścicieli lokali lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź narusza interesy właściciela lokalu, może on zaskarżyć tę uchwałę do sądu. Następuje to poprzez wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Musi zostać ono wniesione w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia powiadomienia o jej treści, jeżeli była podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo wytoczenie powództwa nie wstrzymuje wykonania zaskarżonej uchwały, ale sąd może wstrzymać jej wykonanie do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy.
Czy w Państwa wspólnotach mieszkaniowych, głosowanie nad uchwałami rodzi jakieś problemy czy wątpliwości?
adw. Artur Piwowarczyk
Mnie interesuje taka kwestia – w mojej wspólnocie (mam takie mocne wrażenie) panuje znieczulica na sprawy związane z dobrem wspólnym i właściciele mieszkań nie oddają zarządcy wypełnionych kart do głosowania w wyznaczonym terminie. Czy takie nieoddane głosy liczą się jako głosy na nie, czy raczej uchwała rozstrzygana jest wg głosów oddanych (i wtedy dopiero liczy się, czy było więcej na tak, czy na nie)? Pytanie właśnie, czy większość głosów potrzebna do podjęcia uchwały to większość ogółu głosów współwłaścicieli, czy większość wśród tych oddanych? Polemizując dalej sama ze sobą, pewnie chodzi o ogół głosów, co mi się nie podoba, bo w takim razie nigdy jako wspólnota nie podejmiemy żadnej uchwały, skoro większości nie chce się podpisać karty i wrzucić do skrzyneczki na klatce schodowej…….
Ciekawy problem, często spotykany w praktyce. Niestety takich nieoddanych głosów nie można traktować jako wypowiadających się przeciwko uchwale, która jest głosowana. Dlatego nierzadko głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów są bardzo rozciągnięte w czasie – głosy od właścicieli poszczególnych lokali napływają wolno i stopniowo, a dopóki za przyjęciem uchwały nie wypowie się większość głosów (liczona udziałami w nieruchomości wspólnej), nie można uznać, że została ona podjęta. Większość głosów dotyczy ogółu głosów właścicieli lokali, a nie tylko tych, którzy oddali głos do jakiegoś terminu.
Jeżeli chodzi o taki „kryzys decyzyjny” wspólnoty, to zarząd lub zarządca może w takim przypadku zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i w konsekwencji umocowanie do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jest więc odpowiedni mechanizm, pozwalający na wyjście z takiej sytuacji.
To jeszcze takie pytanie dla pewności: czy „większość głosów” oznacza ponad 50%?
Dokładnie – ponad 50% głosów z łącznej liczby.
Dzień dobry,
Panie Mecenasie,
Czy członek wspólnoty mieszkaniowej będący jednocześnie członkiem jej zarządu może głosować za udzieleniem sobie absolutorium?
Co w sytuacji, gdy jego udział w nieruchomości wspólnej wynosi np. 60 % (dominuje) i nie zarządzono głosowania 1 właściciel – 1 głos ? Czy wtedy udzielenie absolutorium w ogóle ma sens (wynik głosowania jest przesądzony)?
W prawie handlowym są pewne ograniczenia, np w przypadku sp. z o.o., o ile mi wiadomo.
Z poważaniem
Dzień dobry,
Członek wspólnoty może głosować nad uchwałą w przedmiocie udzielenia absolutorium, nawet gdy sam jest członkiem zarządu. Co do głosowania, zwracam tylko uwagę, że jeżeli większość udziałów należy do jednej osoby, wówczas głosowanie 1 właściciel – 1 głos musi być zarządzone na żądanie właścicieli mających łącznie 20% udziałów. Istnieje również możliwość zaskarżenia do sądu uchwały m.in. jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub interesy skarżącego. Może to mieć miejsce, jeżeli zarząd nie wykonuje swoich obowiązków prawidłowo, a podjęta jest uchwała o udzieleniu absolutorium. Zaskarżyć uchwałę może pojedynczy właściciel, więc głosowanie jest niezbędne, aby mógł on zrealizować swoje prawo do sądowej kontroli uchwały.
Witam serdecznie,
Mam taką kwestię. Nasza wspólnota mieszkaniowa ma powierzonego notarialnie zarządcę nieruchomości wpisanego do KW. Chcemy odwołać tego zarządce. Niestety jest problem, że jesteśmy w stanie zwołać zebranie ale obawiamy się że frekwencja na nim będzie mniejsza niż wymagana do podjęcia uchwały. Wiemy, że zaprotokołować taką uchwałę musi notariusz. Problem jest taki, że prawdopodobnie nie przegłosujemy tej uchwały podczas zebrania pytanie jest takie, czy można w jakiś sposób dozbierać głosy w drodze indywidualnego zbierania głosów? Wiadomo, że notariusz nie będzie biegał po mieszkaniach. Jak to zrobić?
Dzień dobry.
Jeżeli na zebraniu nie uda się uzyskać wymaganej większości głosów, to oczywiście notariusz nie dokonuje indywidualnego zbierania głosów. Takie głosowanie przeprowadza zarząd. Po podjęciu uchwały w takim mieszanym trybie, można poprosić o zaprotokołowanie jej podjęcia przez notariusza, na podstawie zebranych dokumentów.
Dzień dobry,
Zarząd Wspólnoty uparcie nie chce zlikwidować toalety znajdującej się w ciągu mieszkaniowym (wejście z korytarza, 2,5 m od drzwi wejściowychdo naszego mieszkania). Z tej toalety korzystaja chroniarze i sprzątaczki, a w trakcie prac remontowych również robotnicy. Wszystko mimo naszych protestów.Pomieszczenie wewnątrz jest obskurne , z fatalną wentylacją, bez kafli. Niemal zawsze z niego przykro pachnie. Drzwi z korytarza typowe dla łazienek, a nie drzwi wejściowe. Dodam, że budynek jest ok. 20 letni, wszystkie lokale mają pelnoprawne toalety. Co zrobić by wymusić likwidację?
Dzień dobry,
Jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą Państwo podjąć uchwałę zobowiązującą zarząd do podjęcia określonego działania. Możliwe jest również odwołanie zarządu i wybranie nowego, który dokona oczekiwanych przez Państwa działań.