Chciałbym kilka najbliższych wpisów poświęcić problematyce, która może dotykać wielu osób – czym są i jak działają wspólnoty mieszkaniowe, co może zarząd, jak podejmowane są uchwały i czy można je zaskarżyć.

Tematyka wspólnot mieszkaniowych uregulowana jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Tytuł nieprzypadkowy, bo istnienie każdej wspólnoty mieszkaniowej zawsze uzależnione jest od wyodrębnienia w ramach budynku, osobnych lokali, stanowiących przedmiot prawa własności konkretnych osób. Zgodnie z art. 6 ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (na przykład bloku). Powstanie wspólnoty mieszkaniowej następuje z mocy prawa i nie zależy od decyzji czy woli właścicieli lokali. Wspólnota nie ma osobowości prawnej, ale może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz być stroną postępowań sądowych. Jest więc szczególnego rodzaju jednostką organizacyjną, mogącą działać w obrocie prawnym – np. zawierać umowy.

Na nieruchomości, na której istnieje wspólnota mieszkaniowa, mamy więc poszczególne lokale, stanowiące odrębną własność ich właścicieli oraz nieruchomość wspólną – grunt oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (na przykład – korytarze w budynku, winda). Nieruchomość wspólna objęta jest przymusową, ustawową współwłasnością, która związana jest z lokalem. Przy zakupie lokalu, zawsze wskazany jest udział w tej współwłasności, wyrażony w ułamku zwykłym.

Z racji istnienia nieruchomości wspólnej objętej współwłasnością, rodzi się konieczność zarządzania nią. Trzeba przecież podejmować decyzje dotyczące utrzymywania jej w czystości, konserwacji urządzeń, wykupienia ubezpieczenia itd. Sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać uregulowany umownie lub wynikać z zasad ustawowych – obowiązujących w przypadku braku wprowadzenia odmiennych uregulowań.

Zasady wynikające z ustawy, przewidują w pierwszej kolejności obowiązek wybrania jedno lub kilkuosobowego zarządu, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych łącznie z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem. Wybór następuje poprzez podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, ale nie musi być nim właściciel lokalu, choć jest to sytuacja najczęściej spotykana. Zadaniem zarządu jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentacja wspólnoty na zewnątrz – wobec innych osób oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali. W przypadku, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli w imieniu wspólnoty (na przykład przy zawieraniu umowy z firmą sprzątającą) składa łącznie przynajmniej dwóch członków zarządu.

Ogólne uregulowanie kompetencji zarządu – kierowanie sprawami wspólnoty i jej reprezentowanie – uzupełnione jest o rozróżnienie spraw, w jakich zarząd może działać samodzielnie, a w jakich nie. Jak wskazują przepisy, czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Dotyczy to typowych, podstawowych czynności, do których można zaliczyć te związane z utrzymywaniem czystości na nieruchomości, organizacją terenów zieleni, zlecania drobnych napraw czy ochrony budynku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagają natomiast podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, w której wyrażają oni zgodę na ich dokonanie oraz udzielają pełnomocnictwa do działania. Czynności tego rodzaju są w ustawie wymienione przykładowo, a zatem bardzo często zachodzi konieczność – w zakresie sytuacji niewymienionych w ustawie – do oceny czy dana czynność mieści się w ramach zwykłego zarządu czy też go przekracza. Do wprost wyliczonych czynności ustawodawca zaliczył między innymi przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną czy też dokonywanie pewnych przekształceń w zakresie nieruchomości.

Tyle wiadomości na dzisiaj. A jak wygląda u Państwa sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej? Jakie czynności były przyjmowane jako typowe i nie wymagające uchwały właścicieli lokali? Zapraszam do podzielenia się oraz do lektury kolejnych wpisów.

adw. Artur Piwowarczyk