Czasami zdarza się, że marzymy o zakupie jakiegoś produktu, a zanim dochodzi do transakcji okazuje się, że ktoś inny był szybszy i kupił obiekt naszego zainteresowania. Często można oglądać wręcz sceny rywalizacji o przeceniony produkt przy okazji wyprzedaży lub otwarcia nowego sklepu. W takim przypadku możemy się obejść z kwitkiem. Co jednak w sytuacji, gdy mieliśmy już uzgodnioną jakąś transakcję a nasz kontrahent zawiera umowę z inną osobą, przez co nie możemy uzyskać oczekiwanego świadczenia?

Rozpocznę od konkretnego przykładu sytuacji, o którą chodzi. Zawarliśmy umowę przedwstępną na zakup nieruchomości. Przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, właściciel mieszkania dokonuje jego zbycia na rzecz innej osoby, a tym samym nie może już później przenieść własności na nas. Oczywiście analogiczna sytuacja może dotyczyć również ruchomości (np. samochodu). Innym przykładem jest zawarcie przez krawca umowy, w której sprzedaje osobie trzeciej zamówiony przez nas garnitur, na wykonanie którego podpisaliśmy umowę o dzieło i dostarczyliśmy nasz materiał.

Obowiązujące przepisy dają w takich przypadkach możliwość sądowego domagania się uznania umowy zawartej między naszym kontrahentem a osobą trzecią, za bezskuteczną w stosunku do nas, jeżeli umowa ta uniemożliwia w całości lub częściowo, zaspokojenie przysługującego nam roszczenia. Bezskuteczność umowy oznacza, że dla oceny naszej sytuacji nie traktuje się tej umowy jako wywołującą jakiekolwiek skutki, traktuje się ją jako niezawartą.

Podstawą takiego orzeczenia sądu jest to, aby strony umowy, którą kwestionujemy, wiedziały o naszym roszczeniu lub też umowa ta była nieodpłatna. Ten drugi przypadek, to na przykład sytuacja, w której mieszkanie objęte umową przedwstępną, właściciel podarował komuś z rodziny. Nie musimy wówczas wykazywać, że osoba ta wiedziała o tej umowie, co zdecydowanie ułatwia nam uzyskanie korzystnego wyroku. Zwykle wykazanie naszego roszczenia nie jest bowiem trudne, problematyczne jednak może stać się udowodnienie, że roszczenie to było znane osobie, z którą nasz nielojalny kontrahent zawarł umowę. Jak więc poprawić swoją sytuację? W przypadku nieruchomości, polecam wprowadzenie dodatkowego postanowienia do umowy przedwstępnej – o wpisaniu wzmianki o naszym roszczeniu, w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Taki wpis objęty jest domniemaniem jego powszechnej znajomości, a więc osoba trzecia nie będzie mogła bronić się twierdząc, że nie wiedziała, iż własność nieruchomości miała być na nas przeniesiona. Warto jednak pamiętać, że wymaga to zawarcia umowy przedwstępnej w formie szczególnej. Trzeba również wziąć pod uwagę, że tego rodzaju powództwo może być wytoczone wyłącznie w ciągu jednego roku od zawarcia umowy z osobą trzecią.

Czy przydarzyła się Państwu sytuacja, w której konieczne było skorzystanie z instytucji, którą opisałem?

adw. Artur Piwowarczyk

Podstawa prawna: art. 59 k.c.