Jaka może być podstawa prawna zamieszkiwania w lokalu? Od razu nasuwać się może odpowiedź: jestem właścicielem lub mam zawartą umowę najmu. To jednak nie wyczerpuje katalogu możliwości. Dzisiejszy wpis chciałbym poświęcić szczególnemu rodzajowi prawa.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – bo o nim mowa – stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Pod tym pojęciem rozumieć należy uprawnienie dotyczące posiadania i rozporządzania lokalem, skuteczne w stosunku do wszelkich innych osób. Jest ono bardzo zbliżone do prawa własności. Uprawniony może bowiem zbyć to prawo, podlega ono również dziedziczeniu oraz egzekucji. Mimo to, uprawniony nie jest właścicielem mieszkania. Jakie ma to znaczenie praktyczne?
Spółdzielnia mieszkaniowa, w której ustanowione zostało spółdzielcze prawo do lokalu, może na przykład zaciągnąć kredyt ustanawiając hipotekę na nieruchomości, co rozciągać się będzie także na dany lokal. Przedkłada się to również na wartość mieszkania – często wycena różni się w zależności od tego czy jest ono przedmiotem własności czy spółdzielczego prawa do lokalu.
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość uzyskania prawa własności w miejsce omawianego prawa rzeczowego. Spółdzielnia ma bowiem obowiązek przenieść własność lokalu na osobę, która dysponuje własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu. Konieczne jest do tego złożenie pisemnego wniosku. Nie ma ustalonego wzoru takiego wniosku – musi on opisywać lokal oraz to, czego się domaga wnioskodawca.
Przed przeniesieniem własności niezbędne jest dokonanie:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami (to wylicza spółdzielnia po złożeniu wniosku – jeżeli jeszcze są takie zobowiązania);
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych i związanych z utrzymaniem nieruchomości (jeżeli oczywiście takie zadłużenie istnieje).
Przeszkodą w przeniesieniu własności jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości, na której jest budynek mieszkalny lub sytuacja, w której spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano ten budynek. Zwykle nie ma takich problemów – o ich istnieniu spółdzielnia powiadomi po złożeniu wniosku.
Umowę ze spółdzielnią zawiera się przed notariuszem w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku. Do omówionych wyżej kosztów należy więc doliczyć także koszty czynności notarialnych i wpisów w księdze wieczystej. Ponosi je osoba, która chce nabyć prawo własności. Co do tych pierwszych, wynagrodzenie notariusza jest ograniczone i wynosi ustawowo ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego dochodzi podatek VAT od tej czynności notarialnej (obecnie 23%) i koszty odpisów, a także opłaty sądowe z zakresu ksiąg wieczystych.
Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz kieruje odpowiednie wnioski do sądu, nie trzeba tego robić samemu.
Warto zwrócić uwagę, że uzyskanie prawa własności lokalu, może być drogą do stworzenia wspólnoty mieszkaniowej, co może wiązać się z korzyściami dla wszystkich właścicieli.
adw. Artur Piwowarczyk