Często pojawiające się wątpliwości związane z najmem lokali mieszkalnych dotyczą możliwości wejścia przez właściciela do udostępnionego lokatorowi mieszkania. Czy jest to dopuszczalne, a jeśli tak – to w jakich sytuacjach. Czy właścicielowi grozi jakaś odpowiedzialność cywilna lub karna?

Punktem wyjścia jest podkreślenie, że na podstawie umowy najmu, powstaje między wynajmującym a najemcą stosunek prawny dający temu drugiemu wyłączność korzystania z lokalu. Zajmuje on więc mieszkanie z wyłączeniem innych osób – w tym samego wynajmującego czy właściciela (mogą to być różne osoby). Przez czas trwania umowy najmu, wynikające z niego prawa są silniejsze nawet niż prawo własności. Co więcej, dla ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy o ochronie własności. Lokator może więc między innymi wytoczyć powództwo o zaprzestanie innych naruszeń jego praw poprzez wejścia do lokalu.

Z przedstawionych uwag wynika, że właściciel nie może w dowolnej sytuacji, samodzielnie wejść do lokalu czy „kontrolować go”. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje sytuacje, które stanowią odstępstwo od tej zasady. Podstawowa dotyczy powstania w mieszkaniu awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. W takim przypadku lokator ma obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia, a jeżeli nie jest obecny na miejscu lub odmawia udostępnienia – właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności Policji lub straży miejskiej, a także przy ewentualnej pomocy straży pożarnej. Lokator ma również obowiązek udostępnić lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu, dla przeprowadzenia okresowego lub doraźnego sprawdzenia stanu mieszkania i wyposażenia technicznego, a także dla zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Jeżeli konieczne do przeprowadzenia naprawy tego wymagają, najemca ma obowiązek nawet opróżnienia lokalu i okresowego przeniesienia się do lokalu zamiennego, na okres nie dłuższy niż rok, przy niepodwyższonym czynszu.

„Właściciel nie może w dowolnej sytuacji, samodzielnie wejść do lokalu czy kontrolować go.”

W innych przypadkach, lokator nie ma obowiązku wpuszczać właściciela do mieszkania czy udostępniać lokalu, który zajmuje na podstawie umowy. Może on przeciwdziałać zapędom właściciela poprzez powództwa o ochronę posiadania czy stosowane odpowiednio powództwa o ochronę własności. Wtargnięcie do wynajmowanego lokalu może również stanowić naruszenie dóbr osobistych najemcy i może on na drodze sądowej dochodzić między innymi stosownego zadośćuczynienia.

Na koniec warto wiedzieć, że właściciel może popełnić przestępstwo naruszenia miru domowego (art. 193 k.k.), jeżeli przebywa w mieszkaniu oddanym w najem i wbrew żądaniu najemcy lokalu tego nie opuszcza, a nie zachodzą sytuacje, które zostały wyżej opisane. Właściciel może więc narazić się na odpowiedzialność karną za przestępstwo zagrożone nawet karą pozbawienia wolności do 1 roku.

adw. Artur Piwowarczyk