W tym artykule chciałbym krótko przybliżyć instytucję zasiedzenia nieruchomości. Jest to jeden ze sposobów uzyskania prawa własności, wskutek wieloletniego posiadania rzeczy. Z punktu widzenia obowiązujących unormowań prawnych, należy wskazać na kilka przesłanek zasiedzenia.

Po pierwsze, do zasiedzenia nieruchomości, może doprowadzić osoba, która nie jest jej właścicielem (co wydaje się oczywiste z punktu widzenia celów zasiedzenia), ale jest jej posiadaczem samoistnym. Tutaj należy się zatrzymać i wyjaśnić, że posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel. Czyli zachowuje się tak, jakby była właścicielem. Przykładowo, manifestacją takiego zachowania jest opłacanie podatku od nieruchomości i rachunków, finansowanie remontów, utrzymywanie nieruchomości i korzystanie z niej czy zamieszkiwanie.

Po drugie, posiadanie rzeczy musi mieć charakter nieprzerwany. Warto wskazać w tym miejscu, iż z posiadania wynika domniemanie prawne, że ma ono charakter ciągły. Dodatkowo przyjmuje się, że posiadanie przywrócone jest nieprzerwane.

Wreszcie trzecią przesłanką zasiedzenia jest upływ odpowiedniego czasu. Ustawa wprowadza dwa okresy – 20 i 30 letni. Ten krótszy stosuje się w przypadku, gdy uzyskanie posiadania nieruchomości nastąpiło w dobrej wierze, a drugi termin – gdy posiadacz był wówczas w złej wierze. Generalną zasadą jest, że w złej wierze będzie znajdował się ten, kto wie, że przejmując rzecz w posiadanie samoistne nie jest jej właścicielem. Warto jednak podkreślić, że ustawa przewiduje domniemanie dobrej wiary. Jeżeli więc nie zostanie udowodniona zła wiara posiadacza, wówczas może on skorzystać z krótszego terminu prowadzącego do zasiedzenia. Odrębne uregulowania dotyczą również możliwości doliczenia do własnego okresu posiadania, okresu posiadania nieruchomości przez poprzednika prawnego.

Podkreślić trzeba, że w postępowaniu o zasiedzenie, wnioskodawca może korzystać z kilku korzystnych dla niego domniemań prawnych. Poza wymienionymi już wcześniej, ustawa przewiduje również domniemanie posiadania samoistnego w stosunku do faktycznego władającego rzeczą. Jednakże, występując do sądu o stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie, należy przedstawić stosowne dowody, z których wynika zarówno faktyczne posiadanie nieruchomości i korzystanie z niej jak właściciel oraz okres, przez który taki stan rzeczy się utrzymywał. Przydatne mogą być w tym zakresie dowody z dokumentów oraz z zeznań świadków. Wniosek do sądu podlega opłacie w wysokości 2000 zł.

Instytucja zasiedzenia ma na celu porządkowanie istniejących sytuacji faktycznych i dostosowanie do nich stanu prawnego do rzeczywistego, poprzez przyznanie prawa własności temu, kto przez bardzo długi okres czasu działa jak jej właściciel. Oczywiście, aktualny właściciel ma możliwość podjęcia obrony w toku postępowania sądowego i kwestionowania zaistnienia przesłanek prowadzących do zasiedzenia. Istnieją również pewne ograniczenia, co do możliwości stwierdzenia zasiedzenia przeciwko właścicielowi, którym jest osoba niepełnoletnia. Do każdej więc sprawy należy podejść indywidualnie, szczególnie wobec bogatego orzecznictwa wydanego na tle postępowań o zasiedzenie.

adw. Artur Piwowarczyk