Podstawowym aktem prawnym, którego lekturę można polecić wszystkim osobom wynajmującym lokale mieszkalne, jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dość rozbudowany tytuł). Można znaleźć w niej odpowiedź na wiele praktycznych pytań, które zadają sobie najemcy.

Po pierwsze, ustawa reguluje kwestię kaucji wpłacanej w związku z najmem lokalu i daje właścicielowi możliwość jej pobrania. Górną granicą wysokości kaucji jest równowartość dwunastomiesięcznego czynszu, określona według stawki obowiązującej przy podpisywaniu umowy. Zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności zabezpieczonych kaucją, nieuiszczonych przez najemcę.

Drugie istotne zagadnienie uregulowane w ustawie, dotyczy podziału między najemcę i właściciela, obowiązków dotyczących napraw i utrzymania lokalu. Ogólna zasada przewiduje, że właściciela obciążają koszty związane z zapewnieniem prawidłowego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej. Ponadto obciąża go obowiązek utrzymania budynku i przestrzeni wspólnych, w należytym stanie technicznym i czystości. Wreszcie właściciel lokalu zobowiązany jest do napraw i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Istotne miejsce w ustawie zajmują uregulowania dotyczące podwyżek czynszu. Warto wiedzieć, że właściciel ograniczony jest w zakresie wysokości oraz częstotliwości ich dokonywania. Podwyżka czynszu musi nastąpić na piśmie, z zachowaniem co najmniej 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości należności i nie może nastąpić częściej niż co 6 miesięcy, liczonych od momentu rozpoczęcia obowiązywania poprzedniej podwyżki. W terminie 14 dni od wypowiedzenia podwyżki, mamy prawo zwrócić się do właściciela z żądaniem przedstawienia pisemnych przyczyn podwyżki oraz jej kalkulacji. Jeżeli nie zgadzamy się z podwyżką, w terminie 2 miesięcy, możemy odmówić jej przyjęcia, co doprowadzi do zakończenia umowy najmu lub wystąpić do sądu o ustalenie, że podwyżka je niezasadna lub jest zasadna w innej wysokości. W tym ostatnim przypadku, na właścicielu będzie ciążył obowiązek udowodnienia przed sądem, że podwyżka była uzasadniona. Wskazane zasady nie odnoszą się jednak do opłat niezależnych od właściciela (np. kosztów wywozu śmieci).

W ustawie znalazły się także uregulowania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu. Przepisy zawierają zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia umowy. W każdym przypadku, właściciel chcący zakończyć umowę, musi wskazać na konkretną przyczynę wypowiedzenia, zachować ustawowe jego terminy oraz formę – a więc dokonać wypowiedzenia na piśmie, aby było ono ważne. Najczęstszą przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka z zapłatą czynszu. Warto więc pamiętać, że opóźnienie w płatności może stanowić podstawę zakończenia umowy dopiero wówczas, gdy lokator zalega z płatnościami za co najmniej 3 pełne okresy (np. za 3 miesiące) i nie uregulował zaległości pomimo wysłania przez właściciela pisma wzywającego do zapłaty w dodatkowym miesięcznym terminie, zawierającego jednocześnie uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy. Należy przy tym uwzględnić, że samo wypowiedzenie umowy, nie powoduje automatycznej eksmisji. Chociaż od tego momentu lokal zajmowany jest bezumownie i właściciel może naliczać odszkodowanie, to jednak przeprowadzenie eksmisji wymaga uzyskania przez niego prawomocnego wyroku sądu, który dopiero jest podstawą do podjęcia czynności przez komornika. Warto pamiętać, że sąd może w wyroku eksmisyjnym orzec także o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Na jakie problemy natrafili Państwo jako najemcy lokalu mieszkalnego?

adw. Artur Piwowarczyk